Vender y alquilar

Si el inquilino deja de pagar

El primer recibo devuelto no es el fin del mundo. El tercero sí empieza a serlo. Esto es el orden en que se hacen las cosas, y lo que no hay que hacer nunca por mucho que apetezca.

Lo primero, hablar

Un mes de retraso puede ser un despido, una baja o un error del banco. Llama, pregunta y, si hay arreglo, ponlo por escrito: cuánto, cuándo y en cuántos plazos. Un acuerdo firmado se cobra; un «ya te lo pago» por teléfono, no.

Si no hay respuesta o no hay dinero, el reloj corre en tu contra. Cada mes que pasa es un mes que probablemente no vas a recuperar.

El requerimiento de pago

Es el paso que más gente se salta y el que más cambia el resultado. Se manda un requerimiento fehaciente —burofax con acuse de recibo y certificación de texto— reclamando lo que se debe.

Importa por esto: en el juicio de desahucio, el inquilino puede pagar y parar el procedimiento; es lo que se llama enervar. Pero no puede hacerlo si ya enervó una vez antes, ni si el arrendador le requirió de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y aun así no pagó. Ese burofax es lo que convierte el desahucio en una salida de verdad.

Intentar un acuerdo antes de demandar

Desde la reforma de 2025, antes de presentar una demanda civil hay que acreditar que se ha intentado resolver el asunto por un medio adecuado de solución de controversias: una negociación con abogado, una mediación, una conciliación. No basta con decir que se intentó; hay que poder enseñarlo. Habla con tu abogado antes de mandar nada, porque el requerimiento y este intento se pueden encajar bien o mal, y de eso depende que la demanda se admita.

El desahucio

Se demanda el desalojo y, en el mismo procedimiento, se reclaman las rentas debidas. Admitida la demanda, se requiere al inquilino para que en un plazo de diez días haga una de cuatro cosas: desalojar, pagar, enervar si todavía puede, u oponerse alegando por qué no debe lo que se le reclama. Si no hace ninguna, el procedimiento termina y se señala el lanzamiento.

Cuánto tarda depende del juzgado, y varía mucho de una provincia a otra. Nadie puede prometerte una fecha.

Lo que no se hace nunca

• Cambiar la cerradura. Aunque la casa sea tuya y él no pague.
• Cortar la luz o el agua para forzar la salida.
• Sacar las cosas a la calle o entrar sin permiso.

Todo eso puede acabar en una denuncia por coacciones contra ti, y encima le da al inquilino un argumento que no tenía. El desalojo lo ordena un juez; no hay atajo.

Y para la próxima vez: filtrar bien al candidato y un seguro de impago cuestan menos que un año de juzgado.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.