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Reparaciones: qué paga el casero y qué el inquilino

Se rompe la caldera en enero y empieza la discusión. La ley reparte esto con una regla sencilla: lo que hace falta para que la casa siga siendo habitable es del propietario; el desgaste del día a día, del inquilino.

Lo que paga el propietario

La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y sin subir la renta por ello. No es un favor ni depende de lo que ponga el contrato: una cláusula que se lo cargue al inquilino no vale.

La única excepción es que el destrozo sea imputable al inquilino. Si el desagüe revienta porque llevaba veinte años puesto, es del casero. Si revienta porque alguien tiró aceite por él durante un año, no.

Lo que paga el inquilino

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La ley lo dice con esas palabras y no pone una lista, así que la frontera se dibuja con sentido común.

• Del inquilino: las gomas de los grifos, los cambios de bombillas y fluorescentes, la cinta de una persiana, un enchufe suelto, desatascar un sifón, las pilas del termostato.
• Del propietario: la caldera que muere, la instalación eléctrica, las humedades, el tejado, las tuberías, la ventana que ya no cierra por vieja, el electrodoméstico que venía con la casa y se estropea sin culpa de nadie.

Cuando la obra es larga

Si la reparación no puede esperar al final del contrato, el inquilino tiene que aguantarla. A cambio, si dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la casa de la que se ve privado. No se negocia: lo dice la ley.

Las urgencias

El inquilino debe avisar al propietario en el plazo más breve posible de que hace falta una reparación. Si es urgente, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede hacerla él y reclamar de inmediato lo que le cueste, avisando antes al arrendador.

Práctica: avisa siempre por escrito, aunque también llames. Un mensaje con fecha vale mucho más que «te llamé el martes». Y guarda la factura a tu nombre.

Obras que quiere hacer el inquilino

Sin el consentimiento del arrendador por escrito, no se pueden hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda ni de sus accesorios. Si se hacen igual, al terminar el contrato el propietario puede exigir que la casa vuelva a estar como estaba, o quedarse con la reforma sin pagar nada por ella.

Así que pintar de un color raro y devolverla en blanco es asunto del inquilino. Tirar un tabique sin permiso es asunto mucho más caro, y aparece otra vez el día de recuperar la fianza.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.