Vender y alquilar

Obras del inquilino sin permiso

El inquilino ha tirado un tabique, ha quitado la bañera o ha puesto un aire acondicionado con su agujero en la fachada. Qué se puede exigir al salir, qué se puede exigir ya mismo y qué no se paga nunca.

Qué obras necesitan permiso

La regla está en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el arrendatario no puede hacer, sin consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios —el trastero, el garaje, el jardín que fueran con ella—. Y en ningún caso puede hacer obras que provoquen una disminución en la estabilidad o la seguridad de la vivienda.

Fíjate en dos cosas. Una, que el permiso verbal no cuenta: si no hay escrito, no hay consentimiento. Dos, que colgar una estantería o pintar no modifica la configuración; mover una pared, sí.

Qué puede exigir el arrendador

• Al terminar el contrato, elegir. O que el inquilino reponga las cosas al estado anterior, o quedarse la modificación tal como está. La elección es del arrendador.
• No pagar la mejora. La ley lo dice sin rodeos: el arrendatario no puede reclamar indemnización alguna por esas obras. Ni por la cocina nueva ni por el suelo.
• Reposición inmediata, sin esperar al final, si las obras han provocado una disminución de la estabilidad del edificio o de la seguridad de la vivienda.
• Resolver el contrato. Las obras no consentidas cuando el consentimiento era necesario son causa de resolución de pleno derecho.

Resolver el contrato no es obligatorio, y muchas veces no compensa. Pero saber que está sobre la mesa cambia bastante la conversación.

La excepción de la accesibilidad

Hay obras que no necesitan permiso, sólo aviso. El arrendatario puede hacer en el interior de la vivienda, previa notificación escrita al arrendador, las obras necesarias para que pueda usarla de forma adecuada a la discapacidad o a la edad superior a setenta años del propio inquilino, su cónyuge, la persona que conviva con él en relación análoga o los familiares que convivan permanentemente.

Con dos límites: no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución de su estabilidad o seguridad. Y al terminar el contrato, el arrendatario debe reponer la vivienda al estado anterior si el arrendador se lo exige.

Cómo se demuestra

Todo esto se sostiene sobre una cosa: poder enseñar cómo estaba el piso el día de la entrada. Un inventario firmado por los dos, con fotos fechadas y lecturas de contadores, resuelve en cinco minutos discusiones que sin él duran meses. Si no lo hiciste, sirven las fotos del anuncio, el certificado energético o el acta de entrega de llaves.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.