Proteger la casa

La mediación antes de demandar por el alquiler

Desde el 3 de abril de 2025, casi ninguna demanda civil se admite sin haber intentado antes un acuerdo. En los pleitos de alquiler esto ha cambiado el orden de los pasos, y quien no lo sabe se lleva la demanda de vuelta.

Qué es el requisito de procedibilidad

La Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias para que la demanda sea admisible. Tiene que haber identidad entre lo que se negoció y lo que después se pide en el juzgado, aunque las pretensiones concretas puedan variar.

No es un trámite ornamental. Si no se acredita, la demanda no pasa el filtro de admisión.

Qué vale como intento

• La mediación, con una persona mediadora.
• La conciliación, incluida la que se tramita ante letrado de la Administración de Justicia.
• La opinión neutral de una persona experta independiente.
• Una oferta vinculante confidencial.
• La negociación directa entre las partes, o entre sus abogados bajo sus directrices y con su conformidad.

La asistencia de abogado sólo es preceptiva cuando se usa la oferta vinculante, y ni siquiera entonces si el asunto no supera los dos mil euros o una ley sectorial no lo exige.

Qué se lleva al juzgado

Con la demanda hay que presentar el documento que acredite haberse intentado la actividad negociadora previa. Si no se pudo intentar porque se desconoce el domicilio del demandado o el medio por el que requerirle, se sustituye por una declaración responsable que lo explique.

Lo que se negoció es confidencial: no se puede aportar como prueba ni obligar a nadie a declarar sobre ello. Lo único que sale del secreto es si las partes acudieron o no y cuál era el objeto de la controversia.

Qué pasa con los plazos

La solicitud dirigida a la otra parte, con el objeto de la negociación bien definido, interrumpe la prescripción o suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicación. Se mantiene hasta la firma del acuerdo o hasta que la negociación termine sin él.

Y hay un reloj: si no se celebra la primera reunión o no hay respuesta por escrito en treinta días naturales desde la recepción de la solicitud —o desde el intento de comunicación, si no llegó a recibirse—, los plazos se reanudan. Lo mismo ocurre si una propuesta concreta se queda sin contestar treinta días.

Cuándo no hace falta

Hay materias exceptuadas. La que más importa en el alquiler es la tutela sumaria de la posesión frente a quien ha sido despojado de ella: el procedimiento contra ocupantes sin título no necesita intento previo. El desahucio por impago y el desahucio por expiración del plazo sí lo necesitan. Tampoco hace falta para pedir medidas cautelares previas, diligencias preliminares ni para una demanda ejecutiva.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.