El mercado, con datos

Gran tenedor y alquiler social

«Gran tenedor» es una etiqueta legal con una cuenta detrás, y cambia cosas concretas: hasta dónde puedes subir la renta en según qué zonas y qué prórrogas no puedes negar. También hay obligaciones que ya no existen, porque el Constitucional las anuló.

La cuenta

La Ley 12/2023 lo define así: persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Con una vuelta de tuerca: al declarar una zona de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede bajar el umbral hasta los titulares de cinco o más inmuebles residenciales situados en ese ámbito, si lo motiva en la memoria justificativa. Así que el mismo propietario puede ser gran tenedor en un municipio y no serlo en el de al lado.

Qué cambia de verdad

• La renta en zona tensionada. Si el arrendador es gran tenedor y la vivienda está en una zona declarada tensionada mientras dura la declaración, la renta del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo que resulte del sistema de índices de precios de referencia.
• La prórroga extraordinaria por vulnerabilidad. Terminada la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, en las mismas condiciones, acreditando su situación con un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos. Cuando el arrendador es gran tenedor, esa prórroga debe aceptarse obligatoriamente, salvo que se firme un contrato nuevo.

Lo que ya no se exige

La misma ley había impuesto a los grandes tenedores dos requisitos para que se admitiera su demanda de desahucio: aportar el documento sobre la situación de vulnerabilidad económica del ocupante y acreditar haberse sometido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 26/2025, de 29 de enero, declaró inconstitucionales y nulos esos apartados. Ya no hay que aportar ninguno de los dos.

Lo que sigue en pie es lo demás del mismo artículo: en las demandas que pretendan recuperar la posesión de una finca hay que especificar si el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante tiene la condición de gran tenedor. Y si se declara que no se tiene, hay que acompañar certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a nombre del demandante.

El alquiler social

Aquí conviene ser prudente. No existe un deber estatal general de ofrecer alquiler social a quien no puede pagar. Lo que hay es un marco estatal sobre el que cada comunidad autónoma legisla, y algunas han aprobado obligaciones propias en determinados casos.

Así que la pregunta «¿estoy obligado a ofrecer alquiler social?» no tiene respuesta española: tiene respuesta autonómica. Consúltala en la consejería de vivienda de tu comunidad.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.