El mercado, con datos

Qué pasa si tu piso está en zona tensionada

Que un municipio esté declarado zona tensionada cambia el precio al que puedes alquilar, cuánto dura el contrato y cuánto desgrava. No lo decide el Estado ni el ayuntamiento: lo decide la comunidad autónoma, y no todas lo han hecho.

Qué es y quién la declara

La Ley 12/2023 permite declarar zona de mercado residencial tensionado a un territorio donde hay riesgo de que no haya oferta suficiente de vivienda asequible. La declaración la hace la administración competente en vivienda, es decir la comunidad autónoma, con una memoria que la justifique, y tiene una vigencia limitada que puede prorrogarse.

Por eso el mapa no es estable. Hay comunidades que han declarado zonas y las han ido ampliando, y otras que han decidido no aplicar la figura. La lista actualizada está publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; es el sitio donde hay que mirar antes de firmar nada.

Qué cambia si tu piso está dentro

• El precio del contrato nuevo: la renta no puede superar la última que estuvo vigente en esa misma vivienda en los cinco años anteriores, aplicándole la actualización que tocara. Tampoco se pueden pasar al inquilino gastos que no estaban en el contrato anterior.
• Un margen del 10 % por encima de eso en casos tasados: rehabilitación, mejora de eficiencia energética, obras de accesibilidad o contrato firmado por diez años o más.
• El sistema de índices de precios: si eres gran tenedor, o si la vivienda no ha estado alquilada en los cinco años anteriores, el tope sale del índice de referencia y no del contrato viejo.
• La prórroga extraordinaria: acabado el contrato, el inquilino puede pedir prórrogas anuales durante un tiempo máximo, y el propietario tiene que aceptarlas salvo que haya firmado un contrato nuevo o comunicado a tiempo que necesita la vivienda.

Gran tenedor

Con el criterio general es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 metros cuadrados construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. En una zona tensionada la comunidad autónoma puede bajarlo hasta cinco inmuebles situados en ese ámbito, si lo motiva. Si crees que rondas el umbral, cuéntalos antes.

La otra cara

Estar en zona tensionada también es la puerta a las reducciones grandes del IRPF. La del 90 % pide firmar un contrato nuevo sobre la misma vivienda bajando la renta más de un 5 % respecto del anterior. La del 70 %, alquilarla por primera vez a alguien de entre 18 y 35 años. Fuera de zona tensionada, esos dos escalones no existen.

Antes de dar por hecho nada

Comprueba el municipio en la lista del ministerio, mira la fecha de la resolución y hasta cuándo vale, y guarda el último contrato de la vivienda: sin él no puedes demostrar cuál era la renta de referencia.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.