Vender y alquilar

Alquilar un piso a un familiar

Alquilarle el piso a un hijo, a un hermano o a un sobrino es legal y es común. Lo que casi nadie sabe es que Hacienda pone un suelo a lo que puedes declarar, aunque cobres menos o no cobres nada.

El suelo de la renta en caso de parentesco

La ley del IRPF tiene un artículo dedicado a esto. Cuando el arrendatario o subarrendatario es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias.

Esas reglas son las de siempre: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor catastral fue revisado mediante una valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor en el propio ejercicio o en los diez anteriores. Ese resultado es el mínimo que declaras, cobres lo que cobres.

Hasta dónde llega «tercer grado»

• Primer grado: padres e hijos. Y los afines: suegros, yernos y nueras.
• Segundo grado: abuelos, nietos y hermanos, con sus afines —cuñados incluidos—.
• Tercer grado: bisabuelos, bisnietos, tíos y sobrinos.

Los primos son cuarto grado y quedan fuera de la regla. Y la pareja de hecho no es cónyuge a estos efectos, aunque conviene no jugar con eso si hay convivencia y empadronamiento por medio.

Lo que no cambia

Si el destino es la vivienda permanente del familiar, sigue siendo un arrendamiento de vivienda con todas sus consecuencias: contrato, fianza obligatoria de una mensualidad, depósito en el organismo de la comunidad autónoma y gastos deducibles con sus justificantes. La reducción del rendimiento neto también se aplica, sobre el rendimiento que declares.

Ceder el piso gratis no es lo mismo

Si no cobras nada y no hay contrato, no hay rendimiento del capital: hay una cesión gratuita, y el piso te imputa renta inmobiliaria por ese mismo 2 % o 1,1 %. Es decir, tributas parecido y además pierdes los gastos deducibles. En muchos casos sale peor que un alquiler bajo bien documentado.

Cómo dejarlo limpio

• Contrato escrito, con renta, duración y fecha de inicio.
• Cobro por transferencia todos los meses, con su concepto.
• Fianza prestada y depositada, como con cualquier inquilino.
• La comparación del valor catastral hecha antes de fijar la renta, no en junio del año siguiente.

Hacerlo bien cuesta una tarde y evita la conversación más incómoda que existe: la de una comprobación de Hacienda con un familiar de por medio. Y deja el piso en una situación normal el día que haya que venderlo, heredarlo o repartirlo, que es cuando estas cosas salen a la luz.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.