Vender y alquilar

Gastos deducibles y amortización del piso alquilado

Casi todo lo que cuesta mantener un piso alquilado se resta de lo que cobras por él. La amortización es la partida que más baja la factura y la que más gente se deja sin poner.

La regla general

Son deducibles los gastos necesarios para obtener la renta, y solo por el tiempo en que la vivienda estuvo alquilada o en oferta. Si el piso estuvo vacío cuatro meses porque no querías alquilarlo, esos cuatro meses de IBI no entran.

• Tributos y tasas: IBI, basuras, vado.
• Comunidad de propietarios, incluidas las derramas de conservación.
• Seguro del hogar y seguro de impago.
• Suministros, si los pagas tú y no se los repercutes.
• Servicios de terceros: administrador, agencia, portería.
• Saldos de dudoso cobro, con sus requisitos.
• Intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda. El capital que devuelves no, solo los intereses.
• Reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, sustituir una instalación que ya estaba.

Reparar no es mejorar

Reparar es devolver algo al estado en que estaba: eso se deduce el mismo año. Mejorar es añadir algo que antes no había o alargar la vida útil del piso: eso no se deduce como gasto, se amortiza a lo largo de los años, igual que el inmueble. Cambiar una ventana rota por otra igual es reparación; cerrar una terraza es mejora.

El tope de los intereses y las reparaciones

Estas dos partidas juntas no pueden dejar el rendimiento en negativo: como mucho llegan a igualar los ingresos íntegros de esa vivienda. Lo que sobre no se pierde, se deduce en los cuatro años siguientes, y siempre con el mismo límite. El resto de gastos sí puede dar rendimiento negativo.

La amortización

Cada año puedes deducir un 3 % en concepto de depreciación del inmueble. Ese 3 % se aplica sobre el mayor de dos valores: lo que te costó la casa, gastos e impuestos de la compra incluidos, o su valor catastral. En los dos casos hay que quitar antes la parte que corresponde al suelo, que no se amortiza. La proporción suelo y construcción sale del recibo del IBI.

Si la vivienda se heredó o se recibió en donación, el coste de adquisición es el que figure a efectos del impuesto de sucesiones o donaciones, más los gastos y tributos que pagaste tú.

Los muebles

Lo que cedes con el piso y dura más de un año se amortiza aparte, según la tabla simplificada, con un coeficiente lineal máximo del 10 % anual. Electrodomésticos, sofá, armarios. Guarda las facturas: es lo único que fija el importe.

Lo que no cuenta

• Las facturas a nombre del inquilino.
• El principal amortizado de la hipoteca.
• Tu propio trabajo dedicado al piso.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.