El mercado, con datos

Venden el piso que tengo alquilado

Que el piso cambie de dueño no te echa a la calle. La ley obliga al comprador a aguantar el alquiler durante un tiempo mínimo, y a ti te da la opción de comprarlo antes que nadie. Lo que hay que mirar es cuánto tiempo y con qué condiciones.

El comprador hereda tu contrato

El que compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Y eso vale aunque el comprador sea un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, aunque haya comprado fiándose del Registro.

Traducido: durante ese plazo el nuevo dueño es tu casero, con el mismo contrato, la misma renta y la misma fianza. No puede subírtela porque él haya pagado más.

Si el contrato era más largo

Cuando la duración pactada supera esos cinco o siete años, el comprador se subroga por todo el plazo pactado, salvo que en él concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si concurren, sólo tiene que soportar el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años, y entonces el vendedor debe indemnizarte con una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir por encima de ese plazo.

Existe también la cláusula que dice que la venta extingue el arrendamiento. Aun así, el comprador tiene que soportarlo hasta que se cumplan los cinco o los siete años.

Tu derecho a comprarlo primero

El inquilino tiene tanteo y retracto. El arrendador debe notificarte de forma fehaciente el precio y las demás condiciones esenciales, y tienes treinta días naturales para ejercitar el tanteo. Si no te lo notificaron, si faltaron requisitos o si el precio efectivo fue menor, cabe el retracto, también en treinta días naturales desde que el comprador te notifique la venta.

Dos matices que se olvidan. No hay tanteo ni retracto cuando se venden a la vez todas las viviendas y locales del inmueble a un mismo comprador. Y se puede haber pactado la renuncia a estos derechos: en ese caso, el arrendador sigue obligado a comunicarte su intención de vender con al menos treinta días de antelación.

Cuando no es una venta normal

La subasta por una ejecución hipotecaria, el retracto convencional o el ejercicio de una opción de compra siguen otra regla: durante los cinco primeros años —siete si el arrendador es persona jurídica— continúas en el arrendamiento, pero pasado ese plazo el contrato se extingue, salvo que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que el derecho que provocó la resolución.

Por eso inscribir el arrendamiento, que casi nadie hace, es lo único que da tranquilidad de verdad en los contratos largos.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.