Vender y alquilar

Se muere el inquilino: la subrogación del contrato

Cuando muere el inquilino, el contrato no se hereda como se hereda una cuenta corriente. Hay una lista cerrada de quién puede quedárselo y un plazo de tres meses para avisar. Si nadie avisa, el alquiler se extingue.

Quién puede quedarse con el contrato

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos da una lista, y sólo esa lista vale. Pueden subrogarse:

• El cónyuge que conviviera con él al morir.
• La pareja que hubiera convivido de forma permanente en relación análoga a la de cónyuge durante al menos los dos años anteriores, o sin ese plazo si tuvieron descendencia en común.
• Los descendientes que estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o que hubieran convivido con él los dos años precedentes.
• Los ascendientes y los hermanos que hubieran convivido con él esos mismos dos años.
• Otros parientes hasta el tercer grado colateral con una minusvalía igual o superior al 65 %, con la misma convivencia de dos años.

Si no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extingue. La palabra que se repite es «convivir»: no basta con ser hijo, hay que haber vivido allí.

Los tres meses que lo deciden todo

Este es el paso donde se pierde el derecho. El arrendamiento se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte el arrendador no recibe una notificación por escrito con el fallecimiento, el certificado registral de defunción, la identidad de quien se subroga, su parentesco y un principio de prueba de que cumple los requisitos.

Y hay una consecuencia que casi nadie ve venir: si el contrato se extingue por no haber avisado, todos los que podrían haber sucedido al inquilino quedan obligados solidariamente al pago de la renta de esos tres meses. Se libra quien renuncie por escrito al arrendador dentro del mes siguiente al fallecimiento.

Si hay más de un candidato

Lo primero es el acuerdo unánime entre ellos. A falta de acuerdo, manda el orden de la lista, con una excepción curiosa: los padres mayores de setenta años pasan por delante de los descendientes. Entre descendientes y entre ascendientes gana el más próximo en grado; entre hermanos, el de doble vínculo. Los empates se deshacen a favor de quien tenga la minusvalía del 65 %, luego de quien tenga más cargas familiares y, al final, por edad.

Cuando el contrato lo ha excluido

Si la duración inicial pactada supera los cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, las partes pueden haber pactado que no haya subrogación para las muertes ocurridas después de ese plazo. Esa renuncia no vale si quien podría subrogarse está en situación de especial vulnerabilidad y se trata de menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años. Merece la pena releer el contrato antes de dar nada por perdido.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.