Vender y alquilar

Subir la renta por obras de mejora

Hay una vía para subir el alquiler que no es la actualización anual: haber mejorado la vivienda. Tiene su propia fórmula, su propio tope y un requisito de tiempo que se salta mucha gente.

Actualizar no es elevar

Son dos cosas distintas y se confunden a diario. La actualización anual solo mantiene el valor de la renta, hace falta pacto expreso en el contrato y va atada a un índice. La elevación por mejoras es otra cosa: la renta sube porque la vivienda vale más que antes, y no depende de ningún índice.

Se pueden dar las dos el mismo año. Lo que no vale es meter la obra dentro de la actualización para saltarse el índice.

Cuándo se puede

La ley permite al arrendador elevar la renta por las mejoras que haya hecho una vez transcurridos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, salvo que se haya pactado otra cosa. Antes de ese plazo, la obra la haces y la renta no se toca. Es el punto que más discusiones genera.

Cuánto

La cuantía sale de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento en que terminan las obras, incrementado en tres puntos. Y hay un techo: el aumento no puede pasar del 20 % de la renta que estuviera vigente en ese momento.

El interés legal del dinero lo fija cada año la ley de presupuestos, así que la fórmula se resuelve con el dato del año en que acabó la obra, no con el de hoy. Del capital invertido se descuenta lo que no hayas puesto tú: subvenciones, ayudas y lo que pague la comunidad.

Mejora, reparación y capricho

• Reparación: devolver algo al estado en que estaba. Es obligación del propietario conservar la vivienda habitable y no da derecho a subir nada.
• Mejora: añadir algo que no había o aumentar la vida útil o el valor. Ascensor, aislamiento, ventanas nuevas, calefacción donde no la había.
• Capricho: lo que decides tú y al inquilino ni le va ni le viene. No se repercute.

Cómo se hace sin pelea

• Avisar por escrito antes de empezar, con naturaleza, fecha de comienzo, duración y coste previsto.
• Guardar todas las facturas de la obra y el certificado de fin.
• Notificar la subida por escrito, con la cuenta hecha: capital invertido, interés aplicado y renta resultante.
• Comprobar que no rebasa el 20 % de la renta vigente.

Y una advertencia: si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, los márgenes de subida están limitados por su propio régimen. Ahí hay que mirar esa norma antes que esta.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.