Vender y alquilar

La tácita reconducción

El contrato venció, nadie dijo nada, el inquilino sigue dentro y el casero sigue cobrando. Eso tiene nombre y tiene reglas: tácita reconducción. Y no es lo mismo que la prórroga del alquiler, aunque todo el mundo las confunda.

Qué dice la ley

El Código Civil lo resuelve en una frase: si al terminar el contrato el arrendatario permanece disfrutando quince días de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, a menos que haya precedido requerimiento.

Tres piezas, y hacen falta las tres: que el contrato haya terminado de verdad, que pasen quince días con el inquilino dentro y que el arrendador no se haya opuesto. Ese «no oponerse» es lo que se demuestra cobrando la renta y callando.

Cuánto dura el contrato nuevo

Aquí está la parte que interesa a los dos lados. La duración se toma del periodo por el que se fijó la renta: por años si el alquiler es anual, por meses si es mensual, por días si es diario. Como casi todos los alquileres se pagan por meses, la tácita reconducción de un piso normal es de mes en mes.

Es decir: no nace un contrato de cinco años. Nace un contrato corto que se va renovando y que cualquiera de los dos puede terminar en el siguiente vencimiento. Para el inquilino eso es mucho menos protección de la que cree tener; para el casero, mucho menos peligro del que teme.

No confundirla con la prórroga de la LAU

En un alquiler de vivienda habitual, lo primero que actúa son las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la obligatoria hasta los cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y, después, la que se extiende por anualidades hasta tres años más si nadie avisa en plazo. Esas prórrogas mantienen el mismo contrato y el mismo régimen.

La tácita reconducción del Código Civil entra cuando ya no queda prórroga que aplicar y aun así nadie se mueve. Es el último escalón, no el primero.

Cómo se evita

• Con un requerimiento previo. La ley lo dice expresamente: si ha precedido requerimiento, no hay reconducción. Mándalo por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
• Sin dejar pasar los quince días. El plazo es corto y empieza a contar el día siguiente al vencimiento.
• Sin cobrar en silencio. Si aceptas la renta mientras reclamas la vivienda, deja escrito que la cobras a cuenta de la ocupación y sin renovar nada.

Y si te interesa que siga

Entonces no dependas del silencio. Firma un contrato nuevo, con su plazo, su renta y su fianza actualizada. La tácita reconducción es una red de seguridad para cuando nadie hizo los deberes, no una forma de gestionar un alquiler.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.