Vender y alquilar

La agencia que gestiona el alquiler por ti

Hay dos cosas distintas que llamamos igual: la agencia que te busca inquilino y cobra una vez, y la que gestiona el alquiler todos los meses a cambio de un porcentaje. Las obligaciones y el precio no son los mismos.

Los honorarios los pagas tú

Desde la reforma de 2023, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. No es negociable ni se puede trasladar al inquilino disfrazado de otra cosa.

Por eso conviene saber qué estás comprando. La comisión de captación es un pago único por encontrar inquilino y firmar. La gestión integral es un porcentaje mensual sobre la renta, mientras dure el contrato, por hacer el trabajo de casero.

Qué tiene que decir el encargo

• Qué incluye: cobro de la renta, avisos de avería, gestión de industriales, actualización anual, liquidación de suministros, salida e inventario. Lo que no esté escrito, se factura aparte.
• Cuánto: el porcentaje, sobre qué base y con IVA o sin él.
• Duración y exclusiva, con el preaviso para dejarlo. Una exclusiva indefinida es una mala idea.
• Quién cobra del inquilino y en qué cuenta entra el dinero.
• Cuándo te liquidan, con qué día del mes y con qué detalle.
• Qué pasa si el inquilino no paga: si la agencia sigue cobrando su comisión mientras tú no cobras la renta.

El dinero, por medios electrónicos

El pago de la renta se hace por medios electrónicos, y sólo excepcionalmente en metálico y en la vivienda, si una de las partes carece de cuenta o de acceso a esos medios y lo pide. Además, el arrendador está obligado a entregar recibo, salvo que se haya pactado un procedimiento que ya acredite el pago, y el recibo debe desglosar los conceptos y la renta en vigor.

Traducido al día a día: si la agencia cobra por ti, exige el desglose mensual. Y si no te entrega recibo al inquilino, los gastos que él tenga para dejar constancia del pago los acaba pagando el arrendador.

Que gestionen no te quita la responsabilidad

Frente al inquilino sigues siendo tú el arrendador. La obligación de conservar la vivienda, la de depositar la fianza y la de declarar los ingresos no se delegan con el encargo. La agencia responde ante ti por su mandato; ante el inquilino respondes tú.

Un seguro de impago tampoco lo vende la ley, lo vende una aseguradora: mira la carencia, el tope de mensualidades y los requisitos de solvencia que impone al inquilino antes de contarlo como red de seguridad.