Vender y alquilar

Declarar el alquiler en la renta

El alquiler de una vivienda no se declara por lo que ingresas, sino por lo que queda después de los gastos. Y sobre eso hay una reducción que puede ser muy grande o quedarse corta según cuándo firmaste el contrato.

Qué se declara

Lo que cobras por alquilar un piso es rendimiento del capital inmobiliario. Va en tu declaración de la renta, en la base general, junto al sueldo. Cuando el inquilino es un particular no hay retención, así que nadie ha adelantado nada por ti: el impuesto sale entero de golpe en la campaña.

Se declara vivienda por vivienda y mes por mes. Si el piso ha estado alquilado medio año y vacío el otro medio, los gastos se prorratean, y por los meses vacíos hay que imputar renta inmobiliaria, que es otra casilla distinta y también suma.

El rendimiento neto

Primero se suman los ingresos íntegros del año. Después se restan los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, reparaciones y la amortización del inmueble. Lo que queda es el rendimiento neto. Sobre ese número, y solo si es positivo, se aplica la reducción.

La reducción del artículo 23.2

La Ley 12/2023 la partió en escalones. Donde antes había un porcentaje único para todos, ahora hay cuatro, y solo se aplican a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

• 90 %: contrato nuevo del mismo arrendador sobre la misma vivienda, en zona de mercado residencial tensionado, con la renta rebajada más de un 5 % respecto del contrato anterior.
• 70 %: la vivienda se alquila por primera vez por ese propietario, está en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años. También cuando el inquilino es una administración o una entidad sin ánimo de lucro que la destina a alquiler social o a personas vulnerables.
• 60 %: la vivienda se rehabilitó y la obra terminó en los dos años anteriores al contrato.
• 50 %: todo lo demás.

Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan el 60 % de la redacción vieja mientras duren. Por eso lo primero que hay que mirar no es el piso, es la fecha de la firma.

La trampa de declararlo tarde

La reducción solo cae sobre el rendimiento que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una comprobación. Si el alquiler aparece porque te lo encuentran, se paga el rendimiento entero, sin reducción, aunque des la razón el primer día. Declararlo mal sale caro; no declararlo, mucho más.

Lo que conviene tener a mano

• La fecha de firma de cada contrato y de sus prórrogas.
• Los recibos cobrados de verdad, no los pactados.
• Las facturas de gastos, a tu nombre y del mismo ejercicio.
• Si estás en zona tensionada, la resolución que la declaró.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.