Vender y alquilar

Alquilar un piso que todavía tiene hipoteca

Tener hipoteca no te impide alquilar el piso. Lo que sí hay que mirar es la escritura, el seguro, la deducción que a lo mejor pierdes y qué pasaría con el inquilino si las cosas se torcieran.

El banco no tiene que autorizarlo

La hipoteca es una garantía sobre la casa, no un permiso sobre lo que haces con ella. Puedes alquilarla sin pedir nada. Otra cosa es que la escritura del préstamo incluya una cláusula sobre los arrendamientos posteriores a la hipoteca: algunas las traen, y conviene leerlas antes que discutirlas después.

Lo que sí cambia es el seguro. La póliza que contrataste con el préstamo suele cubrir el continente, que es lo que le interesa al banco. El contenido del inquilino no es tuyo, y la responsabilidad civil como arrendador tampoco viene siempre. Una llamada a la aseguradora avisando de que el uso pasa a ser alquiler evita sorpresas el día del siniestro.

La deducción que se pierde

Si compraste antes de 2013 y sigues aplicando el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, ojo: esa deducción exige que la casa sea tu vivienda habitual. Desde el momento en que la alquilas deja de serlo y la deducción se acaba. Haz el número antes de decidir, porque a veces se come buena parte de lo que ibas a ganar.

Los intereses sí desgravan, el capital no

Como arrendador puedes deducir los intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda, más los gastos de financiación. La parte de la cuota que amortiza capital no es gasto: estás comprando patrimonio, no gastando.

Esos intereses, junto con los gastos de reparación y conservación, tienen un tope: entre los dos no pueden pasar de los ingresos íntegros de esa vivienda en el año. Lo que sobre se deduce en los cuatro años siguientes.

Si dejaras de pagar la hipoteca

Al inquilino no le da igual, y la ley lo tiene previsto. Durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, el arrendatario tiene derecho a continuar en la vivienda aunque el derecho del propietario se extinga por una ejecución hipotecaria. Pasado ese plazo mínimo, el arrendamiento se extingue, salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que el derecho que provoca la ejecución.

De ahí que inscribir el contrato tenga sentido en alquileres largos. Cuesta dinero y trámite, y a cambio da certeza a las dos partes.

Antes de poner el anuncio

• Releer la escritura del préstamo por si hay cláusula de arrendamientos.
• Avisar a la aseguradora del cambio de uso.
• Comprobar si estás usando la deducción por vivienda habitual.
• Cuadrar la renta con la cuota: alquilar no cancela la deuda, la acompaña.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.