Vender y alquilar

Alquilar un piso a una empresa para sus empleados

Alquilar a una empresa que aloja allí a un empleado suena a inquilino seguro, y suele serlo. Pero no es un alquiler de vivienda en el sentido de la ley, y eso cambia la duración, la fianza y los impuestos.

No es arrendamiento de vivienda

La ley llama arrendamiento de vivienda al que sirve para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Una sociedad no tiene esa necesidad. El Tribunal Supremo, en sentencia de 28 de octubre de 2020, resolvió que cuando la arrendataria es una persona jurídica que destina el piso a sus empleados o directivos, el contrato va por el régimen de uso distinto de vivienda, no por el de vivienda.

La consecuencia práctica es grande: no hay prórroga obligatoria de cinco o siete años, ni preavisos legales, ni desistimiento del inquilino a los seis meses. Manda lo que las partes escriban.

Lo que hay que pactar sí o sí

• Duración y prórrogas, y qué pasa si el empleado deja la empresa.
• Quién va a vivir allí, con nombre y apellidos.
• Si puede cambiarse de ocupante y con qué aviso.
• Obras, mascotas y visitas, porque no hay ley supletoria que rellene los huecos.
• Resolución anticipada y su indemnización.

En uso distinto de vivienda la fianza legal es de dos mensualidades, no de una. Y el límite de dos meses para las garantías adicionales, que es propio del alquiler de vivienda, aquí no rige.

El IVA

El alquiler de vivienda está exento de IVA. Cuando el arrendatario es una sociedad, Hacienda ha venido negando la exención porque quien firma no es quien habita. El criterio que se ha ido asentando es que la exención cabe cuando el contrato designa expresamente a la persona física que va a vivir allí y el destino es solo ese. Si el contrato no la designa, lo prudente es contar con repercutir IVA.

La reducción del IRPF

Pasa lo mismo. La reducción por arrendamiento de vivienda se ha admitido aunque el arrendatario sea una sociedad mercantil, siempre que del contrato resulte que el inmueble se destina a vivienda y que el uso exclusivo corresponde a una persona física identificada en él. Sin ese nombre en el contrato, la reducción se cae.

Lo bueno

Una empresa paga por transferencia, tiene cuentas depositadas y responde con su patrimonio, no con una nómina. Puedes pedir sus cuentas del Registro Mercantil antes de firmar, algo que con un particular no existe. Y el pagador está identificado: si deja de pagar, sabes exactamente a quién reclamas.

A cambio, la rotación es mayor y el piso se usa como alojamiento de paso. El inventario del día de entrada aquí no es una formalidad.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.